Neben offensichtlichen Fragestellungen, die eher juristische Expertise verlangen, sind einige wichtige Eckpunkte ohne fachspezifisches Absicherungs-Know-How, nur bedingt lösbar.
Doch worauf kommt es an und weshalb ist die Analyse des Mietvertags für die Risikobetrachtung unabdingbar?
In diesem Artikel wollen wir auf zwei Haftungs- und Risikoaspekte näher eingehen und diese genauer beleuchten.
- Sonderkündigungsrecht der Mieter
Für Ausnahmesituationen sind in manchen Mietverträgen Sonderkündigungsmöglichkeiten vereinbart, sodass bspw. im Berufsunfähigkeitsfall oder bei längerer Krankheit, der Praxismietvertrag gekündigt werden kann.
Kurzer Tipp: Falls Sie zur Ausformulierung Ihres Vertrags oder der Berufsunfähigkeitsdefinition, nach der in Ihrem Vertrag entschieden wird, Fragen haben, wenden Sie sich gerne an die juristische Beratungsmöglichkeit des FVDZ e.V..
Falls eine solche Vereinbarung nicht getroffen wurde, sollten einem die potenziellen Folgen bei längerer Krankheit, Tod oder bei Berufsunfähigkeit bewusst sein.
Ein Beispiel wird dies verdeutlichen:
Rahmenparameter: Einzelpraxis, 7 Jahre Restlaufzeit des Mietvertrags, keine ausreichende Regelung im BU-Fall, 2000€ Miete im Monat
Entstehende Kosten:
2000€ * 12 Monate * 7 = 148.000€ Mietkosten für die nächsten 7 Jahre
Das obige kurze Beispiel zeigt, dass ein Ausfall der eigenen Schaffenskraft eklatante Folgen haben kann, unabhängig von sonstigen Vorkehrungen und etwaigen Verpflichtungen (Praxisfinanzierung, Investitionsdarlehen, Löhne, etc.).
Für den Fall einer schweren Erkrankung oder Berufsunfähigkeit ist es daher ratsam das eigene Versicherungskonzept, auch auf die Rahmenparameter der Praxis abzustimmen.
Für schwere Erkrankungen und den BU-Fall sind in den meisten Fällen eine etwaige Berufsunfähigkeitsversicherung oder ein Krankentagegeld nicht ausreichend. Eine Empfehlung wäre daher, die eigenen bestehenden Policen, anhand eines Dreisatzes zum obigen Beispiel zu überprüfen oder über eine Dread-Disease Police nachzudenken. Eine Dread-Disease Versicherung versichert den schweren Krankheitsfall mit einer Einmalzahlung ab. Diese Summe kann verwendet werden, um den Verpflichtungen aus bestehenden oder laufenden Verbindlichkeiten gerecht zu werden.
Die Policen orientieren sich dabei an Krankheitskatalogen, die von Versicherung zu Versicherung variieren können. Ein genauer Blick ist daher ratsam. Der Tod lässt sich altbekannt über Risiko-Lebensversicherungen kostengünstig absichern. Hier ist ein genauer Blick auf die Preise ratsam, da diese sich häufig für verschiedene Alters- und Berufsgruppen von Versicherung zu Versicherung teilweise um 50% unterscheiden.
Gleiches gilt natürlich, wenn man selbst Gewerbe- oder Praxisimmobilien vermietet. Hier sollt vor allem über eine Todesfallabsicherung des Mieters nachgedacht werden, sodass beim Versterben eines Ankermieters, an dem große Teile des monatlichen Kapitaldienstes hängen, keine liquiden Engpässe entstehen.
- Besondere Vereinbarungen und Regelungen bei Schäden am Gebäude:
Da es sich um ein augenscheinlich fremdes Fachgebiet handelt, erhält die Berufshaftpflicht bei dem Abschluss eines Mietvertrags meist keinen zweiten Blick oder eine genauere Analyse welcher Umfang bspw. im Bereich der Mietsachschäden mit abgesichert ist.
Abwasserrohre, Druckbehälter der Behandlungseinheiten oder Apparaturen innerhalb oder außerhalb der Praxis, die Ihrer Praxis zuzuschreiben sind, können in Ihren Haftungsbereich fallen, sofern diese bspw. für einen Leitungswasserschaden verantwortlich sind.
Gleiches ist im Bereich der Inhaltspolice für Glas und erweiterte Umbauten zu sehen. Die Analyse der Inhaltspolice erfordert allerdings ein paar mehr Zeilen und wird in einem der folgenden Artikel genauer betrachtet.
Fazit:
Das Thema Mietvertragsrisiken sollte unabhängig davon, ob der Vertrag schon länger besteht oder ein neuer Vertrag zur Disposition steht, genauer beleuchtet werden. Alle Parteien sollten daher neben den juristischen Kernaspekten, auch in Risikofragen sensibilisiert sein.
Dieser kurze Artikel hat dabei keinen Anspruch auf eine vollständige Betrachtung der Thematik, sondern sollte als eine Art Teaser oder Reminder verstanden werden, sich der Thematik genauer zu widmen.
